由于《海口市积压房地产产权确认办法》制定时间已久，我市积压房地产问题已基本消化解决。随着国家有关土地使用权、不动产登记的规定出台以及经济社会发展的变化，办法已不符合我市不动产登记的实际管理需要。根据《海口市规章制定程序规定》第四十条的规定，规章的内容被有关上位法或其他规章替代的，有关行政主管部门应当及时提出修改或废止的建议，经市政府法制部门审查，认为需要修改或废止的，报市政府决定。9月3日，市资规局向我局报送了《关于报请审议〈海口市积压房地产产权确认办法（废止）〉的函》。经审查，我局拟同意废止并报市政府决定。为保证立法的科学性、民主性、可操作性，特向贵单位、专家征求意见。请于2024年10月19日前将书面意见函告我局，如提出修改意见，应同时提供相应的法律依据。未按时书面回复意见的，视为无意见。             

附件：1.关于废止《海口市积压房地产产权确认办法》的说明

      2.海口市积压房地产产权确认办法  

海口市司法局

2024年9月18日

（联系人：林泓；邮箱：linhong8@haikou.gov.cn;电话：68722895）

附件1

关于废止《海口市积压房地产产权确认办法》的说明

现将废止《海口市积压房地产产权确认办法》说明如下:

    一、起草背景、目的

《海口市积压房地产产权确认办法》（1999年10月21日海口市人民政府令第5号发布，以下简称《办法》）自施行以来，为解决我市1998年12月31日前积压的商品房、停缓建工程项目、闲置土地和房地产交易办理产权登记手续问题提供了制度保障。2023年，市资规局对《办法》进行评估，经评估，我市1998年12月31日前积压房地产产权登记工作已基本完成。随着国家有关土地使用权、不动产登记的规定出台以及经济社会发展的变化，办法已不符合我市不动产登记的实际管理需要。并且《办法》的主要内容与《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》等法律法规不一致，以及《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）及《海南省自然资源和规划厅、海南省财政厅、海南省住房和城乡建设厅、国家税务总局海南省税务局关于不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》（琼自然资规〔2024〕7号）《海口市人民政府办公室关于加快解决不动产登记历史遗留问题的通知》（海府办规〔2022〕1号）等政策文件已经出台实施，其内容在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难"等问题上更具有指导意义。

二、起草过程

市资规局根据规章废止的法定程序，向各区政府、各相关职能部门及社会各界征求废止意见后，向市司法局报送了《关于报请审议〈海口市积压房地产产权确认办法（废止）〉的函》。经审查，拟同意废止，现向有关单位及社会公众公开征求意见。

三、废止理由

《办法》的重要内容与《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等法律、法规、规章存在不一致，根据《海口市规章制定程序规定》第四十条规定应予以废止。不一致之处具体如下：

    （一）土地、房屋分别登记制度与现行不动产统一登记制度冲突

    2013年3月，党中央、国务院决定建立不动产统一登记机构，提出将分散在多个部门的不动产登记职责整合，实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”改革任务。《中华人民共和国民法典》第二百一十条以及《不动产登记暂行条例》第四条均规定，国家对不动产实行统一登记制度。并且《不动产登记暂行条例实施细则》对不动产统一登记进行细化规定。《办法》全文对积压房地产中的房产和土地实施分别确权登记的制度，与国家现行制度不一致，无法指导当前实际工作。

（二）土地使用权确权与现行规定不一致

根据《中华人民共和国土地管理法》第五十五条第一款及《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条的规定，以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后使用土地。未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第二十三条的规定，受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。按照上述规定，以出让等有偿使用方式获得土地使用权的，必须足额缴纳土地出让金才能领取国有建设用地使用权证书，不足额缴纳的，应当解除合同，不予使用国有建设用地。《办法》第八条、第九条有关在未缴清土地出让金、未足额支付征地补偿费的情形下,可按“交多少钱，划多少地”的方式批准出让土地的规定，与上述规定不一致。关于对部分确权的不可分割土地核发“换地权益书”的做法，在实际工作中亦早已无法执行。

    （三）房屋产权登记与现行规定不一致

一是根据《海南省自然资源和规划厅、海南省财政厅、海南省住房和城乡建设厅、国家税务总局海南省税务局关于不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》（琼自然资规〔2024〕7号）第三点第一项规定，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门申请办理；没有承继单位和上级主管部门的，经登记机关公告，无异议的，可以由不动产所在地市县人民政府指定乡镇人民政府、街道办、居委会、业主委员会、业主代表等，代为申请办理。开发企业或有关单位拒不配合履行办证义务的，由业主委员会、业主代表或者业主本人自行或者由项目所在地乡镇人民政府、街道办、居委会提出申请办理。但是，《办法》第十条规定，由市房产管理部门查明事实和公告后办理房屋产权转移登记手续。购房者与中间人购买的，购房者提供房屋买卖合同、付款凭证等，并在公告期限内无异议或者异议不成立的，由市房产管理部门办理房屋产权转移登记手续。第十一条规定，经市房产管理部门审核认定可按本办法规定办理过户手续的，由购房者按原合同约定向市房产管理部门交足购房款后，予以办理房屋产权转移登记手续。《办法》第十条、第十一条在登记程序、申请材料、审批主体、办证类型方面与上述规定不一致，并且第十一条关于购房者向市房产管理部门交足购房款的规定没有上位法依据，涉嫌违反《规章制定程序条例》第三条第二款的规定，增加行政权力，减损售房者民事权利。

二是根据《海南省自然资源和规划厅、海南省财政厅、海南省住房和城乡建设厅、国家税务总局海南省税务局关于不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》（琼自然资规〔2024〕7号）第三点第五项规定，报经市县人民政府同意，按“证缴分离"原则，在有关部门追缴土地出让价款、税费的同时，办理不动产登记手续。但是，《办法》第十二条规定，开发商可用现值相当的房屋抵偿有关规费，补办有关手续后，予以办理房屋产权登记手续；也可以先予以办理产权登记手续后，再由有关部门继续追缴所欠费用或作其他处理。第十三条规定，转让人提供担保或最终受让人已缴纳本人应缴纳的税款，由市税务部门出具可办理房地产转移登记手续的证明或完税凭证，市房产管理部门、市土地行政管理部门应当为其办理有关产权转移登记手续。房地产转让人拖欠的税款可从市房产管理部门代收的购房款中扣缴，不足部分由税务部门予以追缴。《办法》第十二条、第十三条关于房屋抵偿有关规费、转让人提供担保等方式，与上述规定不一致，并且与《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）第二点关于土地出让收支全额纳入预算，实行“收支两条线”管理的规定冲突。

（四）物权规则与《中华人民共和国民法典》等法律冲突

一是根据《民法典》第四百零一条的规定，抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。按照上述规定，以抵押物作价抵债属于无效条款，登记部门不得以抵押协议作为确权登记的依据。《办法》第十五条有关以房地产产权处置协议，即债权债务关系作为确认物权的依据，第十六条有关以抵押物作价抵债，办理产权变更登记，以及第十九条有关将仲裁机构、法院对债权、抵押权认定的法律文书作为房地产产权登记的依据的规定与《民法典》第四百零一条规定冲突。

二是根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零二条、第二百零三条的规定，申请认定财产无主，由公民、法人或者其他组织向财产所在地基层人民法院提出。人民法院受理申请后，经审查核实，应当发出财产认领公告。公告满一年无人认领的，判决认定财产无主，收归国家或者集体所有。按照上述规定，未登记的房屋需要通过法律程序进行解决，而不能直接由法院进行确权。《办法》十七条关于未办理产权登记的房产，市房产管理部门可以向人民法院提出认定收归国家或集体所有的规定，与《中华人民共和国民事诉讼法》的规定存在冲突，违法减损房屋所有人、使用人等合法取得不动产权的权利。

（五）规范的主体灭失，相关条款已不具有可操作性

由于海口市积压房地产产权确认工作已基本完成，第十四条“以划拨土地开发或合作开发建设的商品房项目”，以及第十八条“未在本办法规定的产权登记期限内办理土地使用权登记手续在建项目及土地”，上述规范的主体灭失，《办法》第十四条、第十八条规定已不具有可操作性。

四、废止的可行性

为落实以人民为中心的发展思想，解决我市积压房地产“登记难”问题,可以依据《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）和《海南省自然资源和规划厅、海南省财政厅、海南省住房和城乡建设厅、国家税务总局海南省税务局关于不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》（琼自然资规〔2021〕7号），以及《海口市人民政府办公室关于加快解决不动产登记历史遗留问题的通知》（海府办规〔2022〕1号）等有关规定进行登记办理。因此，《办法》废止后不影响我市有序开展不动产登记工作。

附件2

海口市积压房地产产权确认办法

   (1999年10月21日海口市人民政府令第5号)

第一条  为做好本市积压房地产处置工作，明确积压房地产的权属关系，保护投资者和消费者的合法权益，根据国家有关法律、法规和省有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条  凡在本市行政区域内，1998年12月31日前积压的商品房、停缓建工程项目、闲置土地和房地产交易，未办理有关产权登记手续的，房产所有者和土地使用者应从1999年10月1日起60个工作日内依法申请办理有关产权登记手续。

第三条  市房产管理部门和市土地行政管理部门分别负责处置积压房地产中的房产和土地的权属确认工作。

第四条  有下列情形之一的，权利人可向市土地行政管理部门提出全部或部分土地使用权确认申请：

（一）已经依法批准出让并按出让合同约定付清土地使用权出让金，尚未办理土地使用权登记手续的；

（二）土地使用权转让或联营合作开发房地产，未办理土地使用权变更登记手续的；

（三）已经依法批准并签订土地使用权出让合同，由于未付清土地使用权出让金，未办理土地使用权登记的；

（四）只支付全部或部分征地补偿款，未办理土地出让等后续手续而未取得土地使用权的；

（五）以土地使用权设定抵押，抵押期限届满，抵押当事人依法达成书面协议或人民法院判决以土地作价抵债，未办理土地使用权变更登记手续的；

（六）因破产、兼并、重组等原因造成土地使用权转移而未办理变更登记手续的；

（七）因其他原因需确认土地使用权的。

第五条  有下列情形之一的，权利人可向市房产管理部门提出全部或部分产权确认申请：

（一）在房地产开发建设中，因违反城市规划、建设、绿化、消防、人防等规定，有关手续不完备，或未支付有关规费等原因，未能办理房屋产权登记手续的；

（二）因不规范合作开发房地产，未能办理房屋产权登记手续的；

（三）在房地产交易中未办理房屋产权转移登记手续的；

（四）以房屋产权设定抵押，抵押期限届满，抵押当事人依法达成书面协议或人民法院判决以房产作价抵债，未办理房屋产权转移登记手续的；

（五）债权债务当事人协议以房产清偿债务，未办理房屋产权转移登记手续的；

（六）其他房屋产权不明确而需要确权的。

第六条  主体未完工且未预售的停缓建商品房项目，尚未确认产权的，权利人应向市土地行政管理部门提出确权申请。

主体已完工或主体未完工但已预售的停缓建商品房项目，尚未确认产权的，权利人应向市房产管理部门、市土地行政管理部门提出确权申请。

第七条  在规定的产权登记期限内，权利人申请确认房地产产权的，应当向市房产管理部门、市土地行政管理部门提供相关资料和证明材料，市房产管理部门、市土地行政管理部门经审查认为手续齐全、产权清晰、符合有关规定的，应自受理之日起15个工作日内办理产权登记手续，核发土地使用权证和房屋所有权证。

市房产管理部门、市土地行政管理部门经审查认为产权申请人提供的相关资料和证明材料有疑义的，应自受理之日起15个工作日内在省级媒体上发布产权征询异议公告。提出异议的期限不得少于60日。

对产权有异议的利害关系人，应在公告规定的期限内向受理异议机关提出书面异议并填表登记。

第八条  经依法批准出让的土地，因拖欠或经政府同意缓交地价款的，按出让合同约定的出让地价标准和实际支付的地价款额确定相应面积的土地使用权。

确权后，经市城市规划行政管理部门审查认为不能分割的土地，按有关核发换地权益书的规定给权利人核发换地权益书，收回土地使用权。

第九条  经依法批准征用的土地，权利人只支付全部或部分征地补偿费但未办理土地出让等后续手续的，按征地协议约定的征地补偿费标准和实际支付的征地补偿费金额，将相应面积的土地征为国有，并按当时市政府规定的出让地价标准和实际支付的征地补偿费金额给权利人确定相应面积的土地使用权。

确权后，经市城市规划行政管理部门审查认为不能分割的土地，按有关核发换地权益书的规定给权利人核发换地权益书，收回土地使用权。

第十条 购房者直接与开发商签订房屋买卖合同，已按合同约定付清购房款，但由于开发商原因未能办理房屋产权转移登记手续的，由市房产管理部门在查明事实和公告的基础上，在规定的工作时限内直接给购房者办理房屋产权转移登记手续。

购房者与中间人签订房屋买卖合同，已按合同约定付清购房款，但由于开发商或中间人的原因未能办理房屋产权转移登记手续的，只要购房者提供房屋买卖合同、付款凭证等主要证明材料真实合法，并在公告期限内无异议或者异议不成立的，由市房产管理部门确认房屋产权，并给予办理房屋产权转移登记手续。

第十一条 购房者已经履行房屋买卖合同约定的部分义务，但由于售房者下落不明等原因未能按原合同约定交足购房款的，经市房产管理部门审核认定可按本办法规定办理过户手续的，由购房者按原合同约定向市房产管理部门交足购房款后，予以办理房屋产权转移登记手续。

市房产管理部门代收的购房款必须设专户管理。

第十二条 在房地产开发建设中，开发商因未缴清土地使用权出让金或者无力交纳规划报建、土地转让等规费而未办理房屋产权登记手续的，开发商可用现值相当的房屋抵偿有关规费，补办有关手续后，予以办理房屋产权登记手续；也可以先予以办理产权登记手续后，再由有关部门继续追缴所欠费用或作其他处理。

作价抵偿规费的房屋作为国有资产统一管理，由市政府授权并移交有关职能部门经营管理。

第十三条 因房地产转让人拖欠税款而未能办理房地产产权转移登记手续的，只要转让人提供担保或最终受让人已缴纳本人应缴纳的税款，由市税务部门出具可办理房地产转移登记手续的证明或完税凭证，市房产管理部门、市土地行政管理部门应当为其办理有关产权转移登记手续。房地产转让人拖欠的税款，由税务部门予以追缴。

符合本规定第十一条规定的，房地产转让人拖欠的税款可从市房产管理部门代收的购房款中扣缴，不足部分由税务部门予以追缴。

第十四条 以划拨土地开发或合作开发建设的商品房，权利人申请转为经济适用住房销售的，经市土地行政管理部门审核并报市政府批准后，依法补办有关手续，免交土地使用权出让金。

第十五条 对涉及同一房地产的投资者、债权债务当事人达成该房地产产权处置协议的，市土地行政管理部门、市房产管理部门可按照其协议约定办理确权登记手续。

第十六条 房产所有权或土地使用权抵押合同依法成立，担保债务到期未能清偿，抵押人和抵押权人达成书面协议以抵押物作价抵债的，市房产管理部门、市土地行政管理部门可以按照其书面协议的约定办理产权变更登记手续。

《中华人民共和国担保法》实施以前，以土地使用权或房产所有权抵押贷款而未办理抵押登记，且抵押人和抵押权人双方对抵押的效力没有争议的，也不涉及第三人权益的，可以补办抵押登记手续。

第十七条 未在本办法规定的产权登记期限内申请办理产权登记手续的房产，由市房产管理部门发布公告征寻产权人。公告期限届满无人主张权利的，由市房产管理部门依法代管，在代管期间该房产所得收益，由市房产管理部门代为收取、保管，并按收益的5%提取代管费。

房产代管期限为二年。代管期届满，市房产管理部门可依法向人民法院提出认定该房产为无主财产的申请，人民法院判定为无主财产的，收归国家或集体所有。

第十八条 未在本办法规定的产权登记期限内办理土地使用权登记手续的在建项目及土地，由市土地行政管理部门按非法占地依法查处。

第十九条 对有债权、抵押权申请的房地产，应当通过仲裁或司法程序解决。仲裁机构或司法机关生效的法律文书应当作为房地产产权登记的依据。

第二十条 对土地使用权或房屋所有权有争议的，由当事人协商解决；协商不成的，由市政府处理。

不服市政府对土地使用权和房屋所有权处理决定的，可以依法申请复议或向人民法院起诉。

市房产管理部门、市土地行政管理部门应当依据生效的复议决定、人民法院或仲裁机构的法律文书进行产权登记。

 第二十一条 本办法自1999年10月1日起施行。