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《海口市物业管理办法》征求意见及采纳情况
2019-11-29 来源: 海口市司法局 【字体:   打印

  为了增强立法的公开性和透明度,提高立法质量,将海口市住建局送市政府审议并经我局法律审查后形成的《海口市物业管理办法(草案征求意见稿)予以公布,广泛征求社会各界意见。(有关单位和个人可以在2019年927日前,通过以下方式提出意见:1.通过信函方式寄至:海口市秀英区长滨一路海口市政府第二办公区16号楼北楼一层海口市司法局立法,邮编5701352.通过电子邮件发送至:gaom@haikou.gov.cn。)

   

  

  《海口市物业管理办法》征求意见及采纳情况如下:

  (一)海口桂林洋开发区管委会提出:1、《规定》第四条第二款“区住房和城乡建设行政主管部门可以委托本辖区的住房保障机构负责物业管理的具体工作”建议修改为:“区住房和城乡建设行政主管部门可以委托本辖区的住房保障机构负责物业管理活动的监督管理具体工作”。对此意见,予以采纳。2、《规定》第二十一条(原第二十条)“符合下列情形之一的,经市住房和城乡建设行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业……”建议增加以下内容:“(三)经济适用房、解困房、危房改造及单位集资房等小区总面积低于八万平米的物业”。根据《海南经济特区物业管理条例》第二十七条的规定,我市没有权限扩大可以采用协议方式选聘物业服务企业的范围。对此意见,不予采纳。3、建议《规定》增加老旧住宅小区的消防安全、电动车充电停放安全管理单位及开展安全、卫生等物业服务管理产生费用追缴单位及追缴依据。由于《规定》第二十九条已对老旧小区管理作出相关规定,对此意见不予采纳。

  (二)市应急管理局提出:1、《规定》第二十三条(原第二十二条)第(二)项规定的在物业服务区域内应当公示的信息:“物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等”,建议增加:“开支项目”。由于未说明增加相关内容的理由。对此意见,不予采纳。2、在《规定》第三章中补充“电梯、停车场、铺面、门岗、会所、游泳池等使用的管理措施”。由于未说明增加相关内容的理由,以及具体应当规定什么,不具有操作性。且《规定》仅对现在物业管理急需的一些问题作出规定。对此意见,不予采纳。

  (三)市业主委员会协会提出:建议加快物业行业诚信体系建设,建立市、区级为主体的物业纠纷处置机制,明确业主委员会与物业服务企业双方的收益权限。对此意见部分予以采纳,并已在《规定》中进行修改完善。 

  (四)市物业行业协会提出:1、建议加快物业行业诚信体系建设和失信主体的惩戒措施。对此意见予以采纳,相关内容已体现在《规定》的第二十五条和第三十七条。2、建议对《规定》第二条“物业管理”的定义进行修改。对此意见,部分予以采纳。已根据《物权法》《海南经济特区物业管理条例》对“物业管理”的定义进行了修改完善。3、建议对《规定》第六条各有关行政主管部门的职责作出具体规定。对此意见,不予采纳。物业管理需要靠多方齐抓共管,有关行政主管部门均应按照其职责,配合做好物业管理的相关工作,在此就不再一一赘述。4、建议增加社区党组织对物业服务企业和业主委员会的指导和监督的内容。相关内容的可操作性不强,对此意见不予采纳。5、《规定》第九条(原第八条)修改为:“业主在物业管理活动中的权利、义务按照法律、法规的规定、以及管理规约或者临时管理规约、物业服务合同或者前期物业服务合同的约定执行”,增加了“前期物业服务合同”,理由是前期物业服务合同和物业服务合同都是有效合法的物业服务合同。对此意见予以采纳。6、《规定》第十条(原第九条)建议增加“建设单位已经解散或者决定不参加筹备组的,不影响筹备组的成立”。对此意见予以采纳。7、建议增加担任业主委员会成员的条件。对此意见予以采纳。已根据《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条的规定并参考其他城市的办法在《规定》第十六条中予以明确。8、《规定》第十八条有关业主委员会应当公开的资料中增加“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车或者电动自行车车位的情况”。对此意见部分予以采纳。9、《规定》第十九条(原第十八条)中建议增加“业主委员会作出决定违反法律法规的,由同意的委员共同承担相关责任”。对此意见不予采纳。10、《规定》第二十条(原第十九条)有关业主委员会的限制增加“不得要求安排亲属在所属物业服务企业任职”的规定。对此意见不予采纳。11、第三章建议增加“一个物业管理区域内应当由一个物业服务企业统一提供物业服务,但是业主自行管理的除外。”由于上述规定已在《物业管理条例》第三十四条中规定,无需照搬上位法。对此意见不予采纳。12、建议在《规定》第二十一条中增加业主委员会自行选聘物业服务企业的应当采用招投标方式。由于上位法仅规定建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。对业主自行选聘物业服务企业的,并未对其选聘方式有限制。对此意见不予采纳。13、建议将《规定》第二十四条(原第二十三条)有关物业服务企业的义务中删除“房屋出租管理”“生活垃圾分类”“安全事故预防”三项内容。相关内容参考了广州市的先进工作经验。对此意见不予采纳。14、建议删除《规定》第二十六条(原第二十五条)第一款“物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少服务内容或者降低服务质量。”对此意见不予采纳。15、建议对《规定》第二十七条(原第二十六条)增加物业服务企业退出后的程序规定。对此意见予以采纳。16、建议推进抄表到户和委托物业服务企业代收代缴水电等有关费用。对此意见予以采纳,有关内容已体现在《规定》第二十八条。17、建议补充住宅专项维修资金的相关条款。对此意见不予采纳。《规定》仅对目前较为紧迫的问题作出回应,且市住建局拟制定规章《海口市住宅专项维修资金管理办法》。18、建议在《规定》第三十一条(原第三十条)规定的禁止行为中增加“机动车和电动自行车在消防通道及公共区域内乱停乱放”和“电动自行车未在规定区域充电”。对此意见不予采纳,根据《立法法》的规定,政府规章不能在无法律法规规定的前提下增加公民义务。19、《规定》第三十二条(原第三十一条)规定的“长期停放车辆”建议进一步明确为停放一年以上的车辆。对此意见予以采纳。20、建议发挥行业协会的指导、监督、规范作用。对此意见予以采纳,相关内容已在《规定》第七条中予以体现。

  (五)市政府立法基层联系点单位海南日新律师事务所提出:1、建议完善主管部门市住房和城乡建设行政主管部门的职责。2、建议完善《规定》中的法律责任部分。3、建议完善如何发挥主管部门的引导作用,提高我市住宅小区业主大会的成立率。对上述意见,予以采纳,并已作出相应修改。

 

    相关链接:海口市司法局关于《海口市物业管理办法》公开征求意见的通知

   

 




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